25년6월28일 가계부채 관리 강화 조치 긴급 시행, 높아지는 대출 문턱

2025년 6월 28일, 금융당국은 사전 예고 없이
가계부채 관리 강화 대책을 전격 시행했다.
갑작스러운 발표였고, 적용 시점도 곧바로 ‘당일’이었다.
대부분의 실수요자와 대출 예정자들에게는 사실상 사후 통보에 가까운 조치였다.

이번 정책으로 인해 달라진 핵심은 크게 세 가지다.

1. 주택담보대출 최대 한도 6억 원 제한

 

2. 수도권·규제지역 생애최초 주택구입자의 LTV 70%로 축소

 

3. 신용대출은 차주 연소득 이내까지만 허용

    (주택 구입 목적의 대출 수요 차단 위함)

 

그동안 정부는 금리 안정과 경기 부양 흐름 속에서
대출 규제를 점진적으로 완화하는 듯한 모습을 보였다.
하지만 이번 조치는 그 흐름과 반대로,
단기간에 급증한 가계대출 증가율과 부동산 가격 회복 조짐에 대응한 긴급 조치였다.

이 글에서는 이번 정책이 왜 갑작스럽게 시행됐는지, 무엇이 어떻게 바뀌었고, 실수요자 입장에서 무엇을 알고 있어야 하는지를 하나하나 쉽게 설명해본다.

주택담보대출,
이제 최대 6억 원까지만 가능

가장 큰 변화는 바로 주택담보대출(주담대) 최대 한도가 6억 원으로 제한되었다는 점이다.

과거에는 주택 가격이 10억 원이라면,
LTV 70%를 기준으로 이론상 7억 원까지 대출 가능했지만
이제는 최대 한도가 6억 원으로 고정된다.
다시 말해 집값과 상관없이 초과분은 자기자금으로 채워야 한다는 의미다.

예를 들어 12억 원짜리 아파트를 구입하려는 경우,
기존에는 70%인 8.4억 원까지 대출이 가능했지만
이젠 6억 원까지만 가능하므로,
무려 6억 원 이상의 자기자금이 필요해진다.

이 조치는 ‘대출을 받아 더 비싼 집을 사는 방식’에 제동을 걸기 위한 조치다.
고소득자나 투자 목적의 수요자들이 과도한 레버리지(빚투)를 통해 자산 확장을 시도하는 것을 차단해 투기 수요를 감소시켜 집값을 잡으려는 것으로 보인다.

생애최초 LTV, 수도권은 70%로 하향

2024~2025년 들어 정부는 생애최초 주택 구입자에 대한 규제를 크게 완화해왔다.
수도권과 규제지역에서도 LTV 80%가 적용되며
실수요자에게 숨통을 틔워주는 모습이었다.

하지만 이번 6월 28일 조치로 인해
수도권 및 규제지역의 생애최초 구입자에게도 LTV는 70%로 축소되었다.
여기에 더해, 6개월 내 전입 의무 조항도 새롭게 신설되었다.

이는 ‘전세 끼고 사두는 갭투자형 수요’를 막기 위한 장치다.
생애최초 구입자 중 일부가 투자 수단으로 활용하는 것을 차단하려는 의도가 반영됐다.

정리하자면,
생애최초라 하더라도 수도권에서 집을 살 경우
LTV는 70%까지만 허용되고
반드시 6개월 내 전입해야 한다.

 

신용대출 한도, 연소득 이내로 제한

이전까지는 고소득자나 다주택자들이
신용대출을 통해 주택 구입자금의 일부를 충당하는 방식을 활용해왔다.
특히 DSR 40% 기준을 넘지 않는 선에서
2금융권 대출이나 고금리 상품을 동원해
주담대 부족분을 보완하는 방식이 흔히 사용되었다.

 

하지만 이번 조치로
신용대출 한도는 차주 연소득 이내로 제한되었고,
주택 구입 목적의 자금조달 계획에서 신용대출 활용이 차단되었다.

 

여기서 주의할 점은,
이번 제한은 ‘가계대출’에만 적용되며, 사업자대출(예: 개인사업자 운영자금)은 적용되지 않는다.

또한 연소득 3,500만 원 미만의 저소득층 차주는
서민금융상품 접근성을 위해 이번 제한 적용 대상에서 제외되며,
일반적인 신용대출 한도 제한을 받지 않는다.

신용대출 한도는 단순히 연소득을 기준으로 하는 것이 아니라
이미 보유한 신용대출 잔액(카드론 포함)을 차감한 금액이 최종 한도로 적용된다.

 

예시로 보면

• 연소득: 6,000만 원
• 기보유 신용대출(잔액): 3,000만 원
• 카드론 잔액: 500만 원일 때
  
  6,000만 원 – (3,000만 원 + 500만 원)
  = 최종 신용대출 가능 한도는 2,500만 원

따라서, 기존에 신용대출이나 카드론을 사용 중이라면
사실상 추가 대출은 거의 불가능하거나 소액만 가능한 구조다.

이 조치는 레버리지를 이용해 집을 사는 수요를 구조적으로 차단하는 장치다.
더불어 신용대출을 우회적으로 활용해
DSR을 회피하던 문제점을 보완하려는 의도도 있다.

 

왜 지금 이런 가계대출 강화 조치를 긴급 시행했을까?

배경은 ‘급격한 가계대출 증가세’다.
2025년 상반기 들어 금리 인하 기대감과 부동산 반등 조짐이 겹치면서 은행과 2금융권 가릴 것 없이 대출 수요가 폭발적으로 증가했다.

가계부채는 2024년 말 대비 약 12조 원 이상 증가했고,
특히 수도권 아파트 중심으로 대출 받아 집 사기, 전세금 끼고 갭투자, 신용대출로 대출 모자란 부분 메우기
같은 행태가 다시 늘어나기 시작했다.

금융당국은 이러한 흐름이 이어질 경우 금융 시스템 리스크, 자산시장 거품 재발, 저신용자 디폴트(연체) 우려
를 크게 우려했고, 이에 따라 ‘급증 조짐이 보이는 초기 단계’에서 조기 차단에 나선 것이다.


2025년 6월 28일의 조치는
단기 대응이 아니라, 중장기적으로 가계부채 안정성을 확보하려는 금융당국의 신호다.

표면적으로는 금리가 안정되고,
DSR 기준도 단계적 강화를 지속적으로 예고한대로 정책이 시행되고 있는 상황이었지만, 이번처럼  긴급하게 추가적인 관리 강화를 발표하고 시행한 것을 볼 때 앞으로도‘핵심 구조를 직접 건드리는 방식’으로 금융 규제가 강화되는 흐름은 당분간 계속될 가능성이 높다.

특히 실수요자 입장에서는
LTV만 믿고 집을 보러 갔다가
주담대는 6억으로 제한되고,
신용대출로도 부족분을 채울 수 없어
대출 구조 자체가 무너지는 상황이 발생할 수 있다.

앞으로는 금리나 DSR 수치만 볼 것이 아니라,
‘총 대출 전략의 설계 가능성’을 먼저 판단해야 한다.
단순히 몇 퍼센트까지 가능하다는 공식은
지금의 금융 시스템에서는 점점 무의미해지고 있다.

정책 하나로 대출 구조 전체가 바뀌는 시대,
그 구조의 흐름을 읽는 것이 지금 가장 중요한 전략이다.