LTV·DTI는 그대로인데, 대출은 왜 더 막히고 있을까?

2025년 현재, 부동산 시장은 전반적으로 거래량이 회복세에 들어섰고, 금리 인하 가능성도 제기되면서 다시 한 번 대출 수요가 살아나고 있다.
하지만 시장 참여자들이 공통적으로 느끼는 문제는
“이상하리만치 대출이 잘 안 나온다”는 점이다.

더욱 혼란스러운 건, 정부가
LTV(주택담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율) 같은
전통적인 대출 규제 수치를 크게 바꾸지 않았다는 사실이다.
예를 들어 무주택자의 경우 LTV는 생애최초인 경우
여전히 80%까지 가능하고
(25.6.28부터는 생애최초여도 수도권은 70% 적용)
DTI 기준도 지역과 조건에 따라 유연하게 적용된다.

그런데도 현장에서 느끼는 대출 문턱은 오히려 더 높아졌다.
“서류상으론 가능하지만, 실제로는 거의 불가능한 상황”이라는 말까지 나온다. 그 이유는 무엇일까?

이번 글에서는 표면적으로는 완화된 듯 보이지만, 실질적으로는 강화되고 있는 숨은 금융 규제 구조에 대해 집중적으로 살펴본다.

DSR이라는 직접적인 지표 외에도,
우리가 놓치고 있는 ‘비가시적 규제 장치’들이
어떻게 대출의 실질 문을 조이고 있는지를 구체적으로 분석해보자.

 

LTV는 살아있지만 ‘심사 기준’은 바뀌었다

LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미한다.

2024년 이후 정부는 청년층과 무주택자, 실수요자 중심으로 LTV를 완화했고, 2025년 현재 수도권 기준 생애최초 구입자는 최대 80%까지 허용되기도 했다.

하지만 2025년 6월 28일부터 시행된 가계부채 관리 강화 조치로 수도권 및 투기과열지구에 한해 생애최초 구입자의 LTV도 70%로 낮아졌고, 신설된 조항으로 6개월 내
전입 의무까지 부과되었다.
즉, 과거보다 조건은 더 많아졌고, 실제 적용되는 LTV 비율은 다시 낮아진 셈이다.
다만 일반 무주택자에게는 여전히 수도권 기준 LTV 70%가 적용되고, 지방 등 비규제지역에서는 상대적으로 완화된 조건이 적용된다.

결과적으로 LTV 규정은 명목상 완화된 것처럼 보여도
실제 적용 조건은 까다로워졌고, 생애최초와 일반 무주택자 간 조건 차이도 명확히 갈라졌다.

더 중요한 점은,
대출 가능액은 이론적인 수치일 뿐
실제 대출 실행 과정에서는 ‘은행 내부 심사 기준’이 가장 큰 영향을 미친다는 것이다.

예를 들어 같은 LTV 70% 조건이라도
신용점수, 대출 이력, 소득구조, 직장 형태, 보유 부채 등에 따라 심사 과정에서 추가 감점이 붙는다.

즉, 표면상 ‘가능한 한도’는 변하지 않았지만,
실제로 승인되는 금액은 더 보수적으로 조정되고 있는 셈이다.

 

‘LTV 80%’(생애최초 기준)는
단독 기준이 아니다

과거에는 LTV만 통과하면 대출이 비교적 수월했다.
하지만 현재는 DSR, 스트레스 금리, 상환 구조, 연령별 잔존 만기 제한 등 다층적인 요인이 LTV 위에 얹혀 작동하고 있다.

예를 들어, 집값이 5억 원이고 LTV가 80%라면
이론상 4억 원까지 대출이 가능하지만,
→ 실제 심사에선 DSR이 먼저 적용되어
→ 연소득이 낮거나 기존 부채가 있다면
→ DSR 기준 때문에 2억 이상은 불가능할 수 있다.

즉, LTV는 대출 가능성의 ‘최댓값’을 의미할 뿐,
실질 승인 한도를 결정하는 건 DSR과 그 외 내부 리스크 평가 요인들이다.

DTI보다 DSR, 그리고 DSR보다
‘내부 리스크 등급’

DTI(총부채상환비율)는 주로 담보대출 심사에 활용되는 지표였지만,
현재는 사실상 DSR이 핵심 지표로 자리 잡았다.

게다가 은행은 정부 기준 외에 자체적인 ‘내부 리스크 등급’을 부여한다. 이 등급은 세부내용은 공개되지 않지만
직장 안정성, 산업별 리스크, 지역별 부동산 하락 위험,
기존 금융이력과 부채 구조 등을 종합적으로 고려해
심사 결과에 결정적 영향을 준다.

예컨대 같은 소득과 주택가치를 가진 사람이더라도
프리랜서, 자영업자, 중소기업 근로자의 경우
“위험 등급”이 높게 책정되어
동일한 조건에서도 승인율이 낮거나, 한도가 축소된다.

스트레스 금리와 잔존 만기 제한도 변수

변동금리나 만기일시상환 방식으로 대출을 받을 경우
심사 시 적용되는 스트레스 금리 1.5%가
DSR을 높이고, 결과적으로 승인 한도를 줄인다.

또한 금융당국은 최근부터
대출의 잔존 만기(남은 기간)에 따라 DSR 반영 비율을 다르게 적용하고 있다.
따라서 대출 만기를 짧게 설정해야 하는 경우에는
DSR 기준을 맞추기 더 어려워진다.

결과적으로 이런 조건들이 모두 합쳐져
“허용은 되었지만, 실행은 불가능한 구조”를 만드는 것이다.


2025년 현재,  실제 대출 시장에서는
DSR, 스트레스 금리, 상환 방식, 내부 리스크 평가, 만기 제한 등
다층적인 심사 기준이 동시 작동하면서
체감 대출 가능 금액은 오히려 줄어드는 상황이 지속되고 있다.

금융당국은 이제 단순히 “몇 퍼센트를 허용하느냐”보다
대출을 받는 구조 자체에 대한 리스크를 통제하고 있다.
이 때문에 표면 규제는 완화돼도, 심층 규제는 강화되는 흐름이 당분간 계속될 것으로 보인다.

앞으로 대출을 고려하고 있다면,
단순히 내 소득과 집값만 보지 말고

내 금융 이력, 보유 부채, 대출 만기 구조, 금리 유형까지 고려한
‘심사 친화적 구조’를 설계해야 한다.

보유 부채 중에서 상환우선 순위를 정해 고금리 대출을 가장 먼저 줄여나가는 한편, 고금리는 저금리 대환을 금리를 낮춰 상환부담을 줄이는 등 내 부채를 대출 친화적으로 만들어나가야 하는 것이다.

지금의 금융 시스템은 “받을 수 있는지”보다 “받을 수 있도록 설계했는지”를 따지는 구조로 바뀌고 있다.