연소득 9천만 원인데 대출이 거절됐다고요? DSR 3단계에서 벌어진 일

“나는 연봉이 9천인데 왜 대출이 안 되는 거지?”
2025년 7월부터 전면 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계는 이제 고소득자에게도 예외가 없는 강력한 대출 심사 기준으로 작동하고 있다.
과거에는 신용점수와 소득만 좋으면 대출이 가능하다는 인식이 지배적이었다.
그러나 지금은 연소득이 높아도, 대출 한도는 DSR이라는 계산식에 따라 제한된다.

 

나는 39세 직장인이고, 연봉은 9,000만 원을 넘는다.
신용점수도 870점 이상으로 안정적이었다.

소득이 일정 수준 되기 때문에 대출에 큰 어려움이 있을 것이라는 생각을 하지 못했다
하지만 차량 교체와 생활 안정 목적의 3,000만 원 신용대출을 알아보다가, DSR 초과로 거절 통보를 받았다.

‘내가 왜 거절당했지?’ 궁금해서 상담을 받아보니,
내가 이미 부담하고 있던 각종 금융상품의 원리금이 DSR 계산에서 큰 비중을 차지하고 있었던 것이었다.
이번 글에서는 고소득자도 DSR로 인해 대출이 제한되는 구조를 명확하게 설명하고,
실제로 어떻게 대응 전략을 세워야 하는지까지 구체적으로 제시한다.

 

 

 

1. DSR 규제란?

DSR은 다음 공식으로 계산된다:

 

DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 소득 × 100

 

단순히 소득이 많다고 해서 자유롭게 대출을 받을 수 있는 시대는 이미 지났다.

금융당국은 철저하게 소득 대비 과도한 대출을 막으려는 규제를 강화하고 있다

 

나는 다음과 같은 금융상품을 보유하고 있었다:

• 차량 할부: 월 80만 원 → 연 960만 원
• 신용대출(4천만 원, 4년 만기): 월 110만 원 → 연 1,320만 원
• 마이너스 통장 사용(3천만 원): 환산 상환액 연 1,200만 원
• 카드 할부: 월 30만 원 → 연 360만 원

연간 총 상환액은 약 3,840만 원
연소득 9,000만 원 대비 DSR = 약 42.6%

은행은 내부 기준으로 DSR 40% 이하만 대출 승인 가능하다고 판단했고,
나는 기준을 초과해서 대출이 거절된 것이다.

 

2. DSR 3단계, 무엇이 어떻게 바뀌었나?

이번 DSR 3단계의 핵심은 다음 두 가지다:

1) 스트레스 금리 확대 및 가산폭 증가

DSR 2단계에서도 변동금리 상품에 스트레스 금리는 일부 적용되었지만,
3단계에서는 금리 가산폭이 커졌고, 적용 대상도 2금융권까지 확대되었다.

스트레스 금리를 이해하는 것이 정말 중요하다

스트레스 금리가 뭐죠?

스트레스 금리는 미래 금리 상승 가능성을 반영해, 심사 시 가상의 금리를 추가로 적용하는 개념이다.
이 금리는 실제 이자에는 영향을 주지 않지만,
대출 한도 계산 시에는 반영되어 DSR을 올리고, 한도를 줄인다.

예시로 보면:

• 대출금: 3,000만 원
• 실제 금리: 7%
• 스트레스 금리 가산: 3%
  → 심사 시 금리: 10%
  → 심사상 상환액: 연 300만 원 → DSR에 그대로 반영

실제 납부하는 이자는 210만 원이지만,
DSR 계산 시에는 300만 원으로 간주된다.
이렇게 한도 산출 시 금리를 더 보수적으로 측정하기 때문에

결국 대출 가능 금액이 줄어드는 것이다.

 

2) 2금융권까지 확대

과거에는 은행에서 막히면 저축은행, 캐피탈 등으로 우회하는 게 가능했지만
DSR 3단계부터는 2금융권도 동일한 규제와 스트레스 금리 적용을 받는다.
즉, 대출 경로를 바꾸는 것으로는 규제를 피할 수 없게 된 것이다.

 

DSR을 낮추기 위한 대응 전략

고소득자라도 DSR 구조를 모르고 접근하면 대출은 거절될 수 있다.
지금은 신용점수가 아니라, 실제 상환 능력을 수치로 증명하는 시대다.

1) 소액 금융상품부터 정리하자

마이너스 통장 사용액, 카드 할부 등은 작아 보여도 DSR에 직접 반영된다.
조기에 정리하면 한도를 회복할 수 있다.

2) 고정금리 상품 선택

스트레스 금리가 적용되지 않는 고정금리 대출을 선택하면
DSR 계산 시 부담이 줄어든다.

3) 마이너스 통장 축소 또는 해지

많이 쓰지 않더라도 한도 자체가 DSR 계산 시 기준이 된다.
사용액을 줄이거나 해지하면 환산 원리금이 줄어든다.

마이너스통장 한도가 2천만원이고 사용액이 0원이더라도

2천만원 전체에 대해 상환액이 계산되어 한도가 줄어드니

사용하지 않는 통장은 해지하는 것도 중요한 전략이다.

4) 대출 통합 + 장기 상환 + 저금리 대환 전략

고금리일수록 매월 원리금 상환액이 크기 때문에 DSR 계산에 더 불리하다.
이때 저금리 상품으로 대환하면 연간 상환액이 줄어들고, DSR도 개선된다.

예:

• 기존 대출: 2,000만 원 / 금리 12% / 만기 2년 → 연 상환액 약 1,270만 원
• 대환 후: 2,000만 원 / 금리 6% / 만기 5년 → 연 상환액 약 470만 원
  DSR에 반영되는 상환액이 3분의 1 수준으로 줄어든다.

 

 

나는 연소득 9천만 원이고, 신용점수도 높지만 대출이 거절됐다.
DSR 3단계는 이제 소득이 아니라, 연간 상환 부담을 구조적으로 계산하여 대출 가능 여부를 결정한다.
이는 고소득자에게도 예외 없는 룰이다.

‘왜 나는 안 되는가?’가 아니라
‘어떤 항목이 내 DSR을 높이고 있는가?’를 파악하는 것이 먼저다.
소액이라도 꾸준히 상환 중인 항목이 여러 개 있다면,
그 합산 상환액은 상상보다 클 수 있고,
그로 인해 대출 문이 닫힐 수 있다.

 

지금 이 순간, 내가 상환하고 있는 모든 금융 항목을 연간 기준으로 다시 계산해보자.
그 숫자가 바로 내가 대출을 받을 수 있는지를 결정짓는 기준이다.
DSR은 단순한 수치가 아니라,
금융의 문턱을 넘을 수 있는지 없는지를 가르는 실질적인 기준이다.
그리고 그 기준은 준비한 사람에게만 기회를 허락한다.