‘DSR이 비적용되는 대출’은 아직 남아있을까?

요즘 대출을 신청하면 가장 먼저 마주치는 단어가 바로 “DSR”이다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 연간 모든 대출의 원리금 상환 비율로,
이를 넘으면 대출 한도가 줄거나, 아예 대출이 거절된다.

DSR 규제는 점점 강화되고 있다.

• 1단계: 2금융권 일부 차주
• 2단계: 총대출 2억 원 이상 차주
• 3단계: 2025년 7월부터는 총대출 1억 원 이상 차주까지 확대

그러나 모든 대출이 DSR 규제를 받는 것은 아니다.
여전히 일부 상품은 DSR 계산에 포함되지 않거나, 제한적으로만 반영되는 경우가 존재한다.

이번 글에서는

• DSR이 적용되지 않는 대출은 무엇인지,
• 왜 예외가 적용되는지,
• 주의할 점은 무엇인지,
• 실제 활용 전략은 어떤 것인지를 구체적으로 살펴본다.

DSR 미적용 또는 일부 제외되는 대출의 기준

금융당국은 “소득 대비 상환 능력”을 기준으로 대출 총량을 통제하고 있지만,
정책적으로 예외를 두는 대출 항목도 존재한다.
그 기준은 크게 다음과 같다:

대출상품별 DSR 적용 여부 비교

 

대출상품	적용구분	기분
전세대출	DSR 적용 제외	단, 금융사 내부심사 시 영향 가능
학자금대출	DSR 적용 제외	청년 대상 정책 상품
정책 서민금융상품 (햇살론, 새희망홀씨 등)	DSR 적용 제외	서민 지원 목적
보금자리론, 디딤돌대출	DSR 일부 적용 / 우대	기준 완화 적용
보험약관대출, 예적금담보대출	DSR 적용 제외	자산 기반 대출
사내대출	대부분 적용 제외	회사 자체 조건에 따름

 

다만, DSR 계산에 포함되지 않아도
“금융기관 내부 심사”에서는 전체 부채구조를 함께 고려하기 때문에
DSR 미적용이 곧 대출 가능은 아님을 유의해야 한다.

대표적인 DSR 비적용 대출 상품

① 전세자금대출

• 보증금 담보 대출 성격으로 DSR 제외
• 단, 신용대출 과다 보유 시 내부 컷오프 발생 가능
• HUG·SGI 보증 가입이 필수이다

예:
월세에서 전세로 이사하며 보증금 3억 → 대출 2억 신청 시,
DSR에는 포함되지 않지만, 보유 대출에 따라 심사 통과 여부가 결정된다.

② 정책서민금융 (햇살론, 새희망홀씨 등)

• DSR 계산에서 제외된다
• 신용점수 낮거나 소득 적은 계층 대상으로 설계된다
• 근로소득자, 자영업자 모두 가능 대상이다

단, 금리는 일반 대출보다 높은 편이며
금융교육 수료, 신용관리 프로그램 참여 조건 등이 붙는다.

③ 보험약관대출 / 예·적금담보대출

• DSR 미적용 대표 상품이다
• 이미 납입한 보험 해약환급금이나 예적금의 일정 비율을 담보로 대출이 이뤄진다
• 상환 능력보다 자산 자체를 기반으로 승인된다

예:

• 예금 1,000만 원 보유 시
  → 약 80~90% 수준으로 즉시 대출 가능
  → 신용과 무관하게 실행됨

단, 연체 시 예금·보험이 자동 해지될 수 있으므로 유의 필요

④ 보금자리론, 디딤돌대출 (주택금융공사)

• DSR 규제가 적용되지만 일반 대출 대비 완화된 기준 적용
• 생애최초·신혼부부 등 우대금리와 완화된 DSR 산정 방식 제공

예:

• 연소득 7천만 원 이하, 주택 가격 5억 이하일 경우
  → DSR 60% 기준까지 허용되기도 함 (일반은 40%)

단, 소득 조건·주택 가격 조건 등 진입요건이 까다롭고,
거주기간·전입요건 등 유지 조건이 있으니 주의가 필요하다.

 

왜 일부 대출은 DSR에서 제외되는가?

금융당국은 DSR 규제의 필요성을 강조하면서도
정책 목적, 자산 기반, 금융 접근성 확보라는 측면에서
일부 상품은 의도적으로 예외를 설정했다.

정책서민금융	금융취약계층 보호, 금융포용 확대
예적금담보대출	자산 기반이라 상환 위험 낮음
전세자금대출	실거주 목적, 보증서로 리스크 완충
보금자리론 등	실수요자 보호 위한 제도적 배려

 

따라서 이 대출들은 DSR 통제 범위 밖에서 움직이되,
금융기관의 내부 리스크 평가는 별도로 존재하는 구조다.

 

주의점: DSR은 아니지만 '심사 자체가 까다롭다'

많은 사람들이 “DSR이 적용 안 되니까 무조건 대출이 가능하다”고 생각하지만, 현실은 다르다.

• 전세대출도 보증가입 불가한 주택이면 불가
• 햇살론도 과도한 연체 이력이 있으면 거절
• 보험약관대출도 납입금 부족하면 한도 없음
• 보금자리론도 주택 가격이 기준 초과 시 불가

즉, DSR은 피하더라도 금융사 자체 심사를 통과해야 하며,
심사 조건이 더 까다로운 경우도 많다.

 

대응 전략은 DSR 회피가 아닌 '구조적인 금융 관리'가 핵심이다

지금 같은 상황에서 단순히 "DSR 안 걸리는 대출 없나?"라고 찾는 건
일시적인 해법일 뿐, 근본적인 금융 구조 개선이 더 중요하다.

① 자산 기반 대출을 먼저 검토하자

• 보험, 예금, 적금, 퇴직연금 등
  자산이 있다면 해당 자산을 활용한 담보 대출이 가장 안정적이다.

예적금담보대출은 금리도 낮고 DSR 적용도 없으며,
대출 한도도 빠르게 산출 가능하다.

② 서민금융 상품은 '사전 교육'부터 준비하자

• 햇살론, 새희망홀씨 등은
  대출 실행 전에 금융교육 수료, 상담센터 이수가 필요하다.
  미리 필요한 절차를 숙지하고 진행해야 대기 시간이 줄고 승인 가능성도 높다.

③ DSR은 대출구조 조정으로 개선될 수 있다

• 기존 신용대출, 카드론, 마이너스통장 등
  단기 부채를 정리하면 DSR 수치를 빠르게 개선할 수 있다.

예:

• 연소득 6,000만 원
• 연간 상환액 2,800만 원(DSR 약 46%)
  → 카드론 500만 원 조기 상환하면 DSR 40%로 복구
  → 주담대 가능성 확보

④ DSR 미적용 상품도 '계획적 활용'이 필요하다

• DSR 제외 상품도 무분별하게 사용하면
  신용도 하락, 다른 금융사 심사 시 불이익 가능성
  → 장기적 관점에서 내 전체 금융 구조에 어떤 영향을 줄지 고려해야 한다.

 

DSR 규제는 점점 더 강해지고 있다.
2025년 7월부터는 총대출 1억 원만 넘어도 DSR 심사 대상이 된다.
하지만 그 속에서도 정책적 예외, 자산 기반 상품 등을 활용하면
여전히 DSR을 피해갈 수 있는 합리적인 대출 구조는 존재한다.

 

그러나 중요한 건
“DSR을 피하는 것”이 아니라,
“내 소득과 자산, 신용 상태를 기반으로 안정적인 금융 구조를 만드는 것”이다.

대출은 받는 것보다,
잘 갚는 구조를 먼저 만드는 것이 훨씬 중요하다.
DSR은 제한이 아니라, 나의 금융 건강을 되돌아보게 하는 기준점이기도 하다.