대출 심사에서 강화되는 가족·동거인 정보 확인의 모든 것

“대출은 내 개인 정보만 잘 정리하면 되는 거 아닌가요?”
“가족관계까지 왜 요구하는 거죠?”

불과 몇 년 전까지만 해도 대출 심사는
신청자 개인의 소득, 신용, 직업, 부채만으로 평가가 이뤄졌다.

하지만 최근에는

• 부모와의 자금거래 내역,
• 동거인의 주택 보유 여부,
• 가족관계증명서상 실제 생계 여부까지
  금융기관이 대출 심사에 적극 반영하고 있다.

이는 단순히 ‘서류가 까다로워졌다’는 문제가 아니라
실제 거주 여부, 목적 외 대출 유용, 위장전입 방지, 불법 증여 차단을 위한
금융사와 보증기관의 실질 심사 기준이 변화하고 있다는 뜻이다.

 

이번 글에서는
가족·동거인 관련 정보가 왜 심사에 포함되는지,
어떻게 확인되고, 어떤 점에서 승인/거절에 영향을 미치는지,
그리고 이를 어떻게 준비하면 좋을지 구체적으로 정리해본다.

 

 

 

 

왜 대출 신청자 외 가족·동거인 정보를 확인하는가?

가장 핵심적인 이유는
대출 목적과 실수요 여부를 확인하기 위해서다.

1. 실거주 여부 판단
   예를 들어, 전세자금대출을 신청한 경우
   신청자 본인이 전입을 하지 않고
   부모 또는 배우자 명의로 계약이 되어 있다면
   실거주 목적이 불분명하다고 판단돼 보증이 거절될 수 있다.
2. 위장전입 및 주소만 빌린 계약 차단
   보증기관(예: 주택금융공사, SGI서울보증)은
   최근 전세 사기에 연루된 계약의 상당수가
   “계약은 본인, 거주는 가족”이라는 구조였음을 파악했고
   따라서 가족관계와 실제 전입 여부를 함께 확인하기 시작했다.
3. 가족 간 자금 거래의 불투명성
   부모가 준 돈을 계약금으로 사용하는 경우
   증여세 회피 목적이 아니냐는 의심을 받을 수 있다.
   금융사는 이 자금이 증여인지, 차용인지 명확히 해야 하며
   이에 따라 가족관계증명서, 차용증, 입금내역을 요구한다.

실제로 가족 정보 확인에는 어떤 정보가 요구되나?

금융기관과 보증기관이 요청하는 가족 관련 정보는 다음과 같다:

• 가족관계증명서: 직계존비속, 배우자, 형제 등 여부 확인
• 거주자등본: 실제 주소에 누가 거주 중인지 확인
• 동거인 주택보유 현황: 부모, 배우자 명의의 주택 보유 여부 체크
• 자금조달계획서: 가족 자금 포함 시 차용인지 증여인지 구분
• 차용증 및 입금확인서: 부모 또는 배우자에게서 받은 금액 증빙
• 기존 주소지 퇴거 사유서: 가족과 함께 살다가 이사하는 경우 필요한 근거

특히 2024년부터는
'1인 단독 계약 + 다가구 동거 실거주' 구조의 계약에 대해
금융사가 전입계획·실거주 서약서 제출을 의무화하고 있다.

특히 실거주 확인을 위해 주기적으로 전입사실 확인서 제출이 요구되기도 한다.

가족/동거인 정보가 어떤 경우에 심사에 불리해질 수 있나?

• 전세 계약서에 등재된 임차인과 전입예정자가 다를 경우다
• 부모가 계약금 또는 보증금의 일부를 대납했으나 차용증이 없는 경우다
• 주거이전의 이유가 명확하지 않고, 기존 주소지에 부모가 계속 거주 중인 경우다
• 동거 가족 중에 주택을 보유한 사람이 있는 경우, 생애최초 요건 불충분으로 판단된다

이 경우 대출 거절이 직접 이뤄지진 않더라도
보증기관 보증서 발급이 거절되거나,
승인이 지연될 수 있고, 추가 서류 요청이 반복되기도 한다.

가족 정보 관련해서 준비할 수 있는 전략은?

1. 가족 명의 계약이라면 목적과 거주계획을 명확히 설명해야 한다

→ 계약서를 작성할 때부터 본인의 실거주임을 설명할 계획서, 전입예정일 등을 명시해야 한다

 

2. 가족 간 자금 이동은 사전에 증빙을 만들둬야 한다

→ 부모로부터 계약금을 받은 경우, 차용증, 송금계좌 내역, 간단한 자필 확인서라도 준비하면 금융사와 보증기관 심사에서 유리하다

 

3. 가족 주택 보유 여부를 사전에 체크해야 한다

→ 전세대출, 생애최초주택 구입대출 등에서는 동거인(부모, 배우자)의 주택 보유로 인해
무주택 요건에서 배제되는 사례가 많다

 

4. 전입 예정지와 기존 주소지 모두 설명할 수 있어야 한다

→ 왜 이사하는지, 누구와 사는지, 가족이 기존 집에 계속 거주할 것인지 등 단순한 주소 이전이 아니라, 거주 목적을 입증하는 게 중요하다

사례: 가족과 자금 거래 문제로 거절됐다가 정정한 경우

이 씨(32세)는 생애최초주택 구입으로 LTV 80% 우대를 받기 위해
전세자금대출을 신청했지만,
계약금 일부(1,500만 원)를 부모로부터 송금받은 것이 문제가 됐다.

당시 차용증이나 구체적인 자금계획이 없었고,
전입 계획서에도 입주 예정일만 적혀 있었다.
보증기관에서는 “실거주 목적 불분명” 및 “자금출처 불명확” 사유로 보증심사가 보류됐다.

하지만 이 씨는

• 부모 명의 통장 출금내역 캡처
• 간단한 차용 확인서
• 가족관계증명서
• 퇴거 예정 증빙서류를 추가로 제출하면서
  실거주 목적과 가족 간 자금 흐름이 명확해졌고,
  보증서가 발급돼 전세자금대출 9,000만 원을 실행할 수 있었다.

 

이제는 단순히 신용과 소득만으로는
대출이 승인되지 않는 시대다.

가족 구성, 동거인 여부, 자금 출처, 실거주 목적
이 모든 ‘주변 정보’까지 종합적으로 보고
금융사는 실수요자를 가려내고 있다.

정부의 부채 관리가 더욱 강화되고 있는 추세에서, 실수요자를 선별하기 위해 더욱 다양한 자료 제출과 증빙이 요구될 것이다.

 

특히

• 생애최초
• 전세자금대출
• 고가주택 보유자의 생활안정자금 같은 정책금융 영역에서는 가족관계와 실제 거주 상황이 승인 여부를 결정짓는 핵심이 된다.

앞으로는
“나 혼자만의 정보가 아니라,
나와 연결된 가족까지 투명하게 설명할 수 있는 준비”가
대출심사를 통과하는 필수 요소가 될 것이다.