집이 있다고 대출이 쉬운 게 아니다

“집이 있으면 담보가 있으니까 대출은 쉬운 거 아냐?”
“나는 무주택자보다 리스크가 낮은데 왜 거절당하지?”
이런 생각은 과거에는 맞는 말이었다.
하지만 지금은 정반대다.

2023년 이후 금융당국의 대출 정책은

‘자산이 있는 사람일수록 더 보수적으로 심사하는 구조’로 바뀌고 있다.

특히 9억 원 이상의 고가주택을 보유한 1주택자,
2채 이상의 다주택자,
갭투자나 임대사업 형태의 주택 보유자는
대출 심사에서 불이익을 받는 경우가 많다.

 

이번 글에서는
왜 집이 있어도 대출이 어렵게 바뀌었는지,
어떤 규제가 작동 중인지,
그리고 실제 사례와 대응 전략은 무엇인지를 정리해본다.

 

 

 

 

고가주택 보유자, 더 이상 ‘담보 신뢰’ 대상이 아니다

과거에는 담보가 확실하면 대출이 수월하다는 인식이 있었다.
그러나 2023년부터 시행된 금융 규제는
‘자산이 많을수록 레버리지 사용을 제한해야 한다’는 철학으로 바뀌었다.

대표적인 예가 고가주택 보유자에 대한 주담대 제한이다.
9억 원 초과 주택을 보유한 사람은

• LTV가 낮게 적용되고
• 고정금리 조건을 요구받으며
• 소득 대비 상환능력 비중을 더 엄격하게 계산당한다.

예를 들어,
서울에 12억 원 아파트 1채를 보유한 직장인이
전세금 마련이나 생활비 조달을 위해 주택담보대출을 신청하면
LTV 40% 이하, DSR 40% 이하, 고정금리 요구 등의 조건이 걸린다.

또한 2025년부터는 고가주택 보유자에 대한 보유세·금융 연계 관리가 더 강화되고 있다.
이는 부동산 자산이 재무 건전성을 보장하지 못한다는 판단 때문이다.

 

다주택자는 원천적으로 ‘레버리지 제한’ 대상

 

2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우
사실상 금융을 통한 추가 부동산 확장이 거의 불가능한 구조다.

대표적인 제한은 다음과 같다:

• LTV 0~30% 수준으로 축소
• 전세자금대출 금지 또는 제한 승인
• 임대사업 목적 대출 시 사업성 심사 강화
• 비거주 목적 주택 보유 시 거주 확인 요청

특히 다주택자가 추가로 주택을 담보로 생활자금 대출을 요청할 경우,
‘투기 수요 방지’ 목적으로 사실상 거절되거나
고금리+단기 상환 조건으로 유도된다.

이러한 구조 속에서
주택 자산이 많아도 자금 조달 유연성이 떨어지는 상황이 벌어진다.

 

전세자금대출도 제한된다? 실제 사례

 

일반적으로 전세자금대출은 실수요자 보호 성격으로
무주택자에게는 LTV 80%까지 가능하고,
소득요건만 충족하면 비교적 쉽게 접근 가능하다.

하지만 2024년부터는
1주택자나 보유 주택이 있는 사람에 대해서는
전세대출 자체가 제한되거나 보증 불가로 전환되고 있다.

 

예를 들어,
지방에 아파트를 보유한 A씨가
서울에서 거주 목적으로 전세자금대출을 신청하면

• 보유 주택 매각 계획 확인
• 1년 이내 전입 조건 확인
• 소득증빙 강화
  등이 추가로 요구된다.

또한 2025년부터는
생애최초·1주택자 여부 외에도
보유 주택의 위치(투기과열지구 여부),
과거 대출 이력, 전입 목적 진위 여부까지
심사 항목에 포함되면서
‘실수요자’임을 입증하지 못하면
전세대출 승인이 어려워지는 구조로 바뀌고 있다.

 

왜 자산 보유자에 대해 이런 규제가 강화되고 있는가?

 

그 이유는 크게 2가지다:

 

1. 자산 격차 심화 억제
정부는 부동산 자산이 금융 확대의 수단으로 작동할 경우
자산 있는 사람과 그렇지 않은 사람 사이의 격차가 커진다고 판단하고 있다.
따라서 부동산이 있는 사람일수록 레버리지 제한을 걸어두는 방식으로 대응하는 것이다.

 

2. 부동산 시장 불확실성 관리
2022~2023년 부동산 시장 조정기 이후
다주택자의 대량 매물 출회 가능성,
임대사업자의 부도 리스크 등
주택 보유자군에서의 금융 불안이 커질 수 있다는 판단도 함께 작용한다.

결국 부동산을 가진 사람이
금융기관과 시장 전반에 시스템 리스크를 만들 수 있는 잠재군으로 간주되고 있다는 의미다.

 

3. 금융 접근성의 공정성 강화

정부는 동일한 조건의 금융상품이라면
모든 국민이 공정하게 접근할 수 있어야 한다는 원칙을 점점 더 강조하고 있다.
그런데 자산 보유자가 담보를 기반으로 더 쉽게, 더 많은 한도를 받게 되면
소득 기반의 무주택자나 금융 취약계층은
상대적으로 높은 금리와 적은 한도로 밀려날 수밖에 없다.

이처럼 자산 보유자의 과도한 금융 이용이
결과적으로 금융시장의 '기회 불균형'을 심화시킨다는 문제의식이 커지고 있다.
그래서 정책적으로는
자산보유층의 레버리지를 제한하고, 무주택 실수요자에게 더 유리한 조건을 부여하는 구조로
금융 질서를 조정해가고 있는 것이다.

 

대응 전략: 무주택자보다 더 철저한 금융 설계 필요

 

부동산을 보유한 사람일수록
 ‘돈이 있다’고 여겨지지만,
금융 시스템은 리스크가 높다고 판단할 수 있다.

따라서 주택 보유자는 다음과 같은 전략이 필요하다:

• LTV 적용 대상 여부 사전 확인
• DSR 계산 기준 소득·대출 구조 점검
• 실수요 목적의 증빙 구조 설계 (예: 전입 계획서, 퇴거예정일 등)
• 사업자 목적 대출은 자금 용도 세부 내역 명시
• 대출 가능 금융사·상품군 다각화 (정책금융 포함)

가장 중요한 건,
‘담보가 있으니 무조건 나온다’는 인식에서 벗어나
내가 가진 자산이 오히려 심사의 걸림돌이 될 수 있다는 점을 인식하는 것이다.

 

 

이제는 집이 있다고 해서 대출이 쉬운 시대는 아니다.
고가주택 1채를 가진 사람도,
2채 이상 보유한 다주택자도
규제의 대상이며,
금융기관은 그들을 추가 리스크 요인으로 보고 있다.

 

이러한 흐름은 자산을 보유한 사람이
더 신중하게 레버리지를 써야 한다는
‘구조적 디레버리지 정책’의 일환이다.

 

앞으로 대출을 계획한다면
단지 자산이 있느냐가 아니라
그 자산이 금융 시스템 안에서 어떤 위치로 평가받는가를 고려해야 한다.

특히 다주택자와 고가주택 보유자는
실수요 목적, 상환 가능성, 소득 안정성, 목적 증빙을
더 정교하게 설계해야 대출이 가능해진다.