대출심사의 3대 핵심 기준 헷갈리는 LTV, DTI, DSR 완전 정리

“DSR은 또 뭐고, DTI는 뭐지? LTV는 왜 줄었다는 거야?”

대출을 알아보다 보면 누구나 한 번쯤 마주치는 의문이다.
‘LTV’, ‘DTI’, ‘DSR’이라는 단어는 이제 대출 가능성과 조건을 결정짓는 핵심 변수다.
하지만 이 개념들을 명확하게 구분해서 아는 사람은 많지 않다.

특히 2024년 이후 DSR 규제가 강화되며,
이 세 가지 지표가 어떻게 다르고, 어떻게 같이 적용되는지에 대한 이해가 자가 마련은 물론, 전세대출이나 신용대출 전략에도 직접적인 영향을 준다.

이번 글에서는
LTV, DTI, DSR의 정의와 차이,
실제 대출 심사에서 어떻게 적용되는지,
내가 어떤 규제를 우선적으로 신경 써야 하는지
실사례 중심으로 상세히 풀어본다.

LTV: 담보가치 대비 대출 가능 금액

LTV (Loan To Value ratio)
→ 주택의 담보가치 대비 대출 비율
예시: 5억 원짜리 아파트, LTV 70% 적용 시
→ 최대 대출 가능 금액은 3억 5천만 원

[항목 설명]

기준 대상 담보가치 (부동산 감정가)
주요 활용 주택담보대출, 부동산 투자
우대 조건 생애최초, 무주택자, 신혼부부
2025년 변화 수도권 생애최초 구입자도 LTV 70% 제한
(6월 28일 이후)

LTV는 소득보다 ‘담보 가치’가 기준이므로,
📌 자산 보유자나 시세 대비 저가 매수자에게 유리한 구조다.

DTI: 소득 대비 ‘이자’ 부담 능력 평가

DTI (Debt To Income ratio)
→ 소득 대비 ‘이자 상환액’ 비율을 기준으로 한 대출 제한이다.

예시:

연소득 6,000만 원
연간 이자 1,800만 원 → DTI = 30%

[항목 설명]

기준 대상 ‘이자’ 상환액
적용 범위 주담대 중심, 일부 전세대출에도 활용
계산 방식 대출 이자 총합 ÷ 연소득
약점 ‘원금 상환 부담’은 반영되지 않는다.

현재는 DSR에 흡수되면서 실무적 영향력은 줄었지만,
일부 금융사는 주담대 심사 시 참고지표로 여전히 사용한다.

DSR: 소득 대비 ‘원리금’ 전체 부담 비율

DSR (Debt Service Ratio)
→ 내가 벌어들이는 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 총액 비율

예시:

연소득 7,000만 원

신용대출 + 카드론 + 주담대의 연간 원리금 2,800만 원
→ DSR = 40%

[항목 설명]

기준 대상 모든 원리금 상환액 총합
적용 범위 신용대출, 주담대, 카드론, 자동차금융, 마이너스통장 등
계산 방식 연간 원리금 총액 ÷ 연소득
규제 기준 1금융권: 40% / 2금융권: 50%
2025.7 변화 스트레스 금리 적용 + 총대출 1억 이상이면 전면 적용

실질적으로 DSR이 현재 대출 심사에 가장 직접적인 영향을 준다.

LTV DTI DSR은 어떻게 함께 작동할까?

LTV·DTI·DSR은 각각 다른 기준을 보고 있지만,
대출 심사에서는 ‘모두 동시 적용’되는 경우가 많다.

예시: 주담대를 받으려는 A씨

아파트 시세: 6억

연소득: 7천만 원

기존 신용대출: 3천만 원

주담대 신청 금액: 4억


적용 시나리오는 다음과 같다.

[규제 결과]

LTV 70% 대출 가능 한도: 4억 2천만 원 (통과)
DTI 40% 연간 이자 2천만 원 초과 → 일부 금융사 부적격
DSR 40% 기존 대출 포함 원리금 상환액 3,200만 원 → 초과로 불가

LTV는 통과해도 DSR에서 탈락하는 사례가 대부분이다.
그래서 요즘은 LTV보다 DSR이 대출 결정의 사실상 기준선이 된다.

내 상황에서 어떤 규제가 제일 중요할까?

모든 규제를 다 신경 쓸 수는 없다.
따라서 자신의 상황에 가장 영향을 미치는 지표부터 우선 대응하는 것이 전략이다.

① 고소득 + 자산 부족형

→ DSR 중심으로 준비해야
→ LTV는 나와도, 한도가 줄어드는 문제가 발생하므로
→ 신용대출 줄이고, 상환구조 정리 필요

② 저소득 + 고자산형

→ LTV 우선 확보 + DSR 우회 전략 병행
→ 예적금담보, 보험약관대출로 자금 일부 마련 후
→ 부족한 소득은 부부합산 소득 등으로 보완

③ 무주택 실수요자

→ 생애최초 주택 구입자 우대금리 상품 활용
→ 보금자리론, 디딤돌대출은 DSR 60%까지 허용
→ 정책금융 중심 구조로 LTV+DSR 우회 가능

④ 다주택자 또는 투자자

→ 전세 끼고 매입 → 전입 요건으로 막힘
→ DSR·LTV 모두 불리하므로 현금 비중 높이거나 법인 활용
     구조가 필요하다.


LTV는 담보 가치,
DTI는 이자 부담,
DSR은 실제 갚아야 할 ‘원리금 전체’ 부담을 기준으로 한다.

과거에는 LTV만 통과하면 대출이 가능했지만,
이제는 DSR이라는 실제 상환 능력 기준이 모든 판단의 핵심이 되었다.

하지만 3가지 규제를 정확히 이해하면
어떤 조건이 내게 불리한지
어떤 상품으로 접근해야 하는지
어떤 구조를 정리해야 하는지
보다 선제적으로 금융 전략을 세울 수 있다.


이제 대출의 핵심은
“얼마나 빌릴 수 있느냐”가 아니라
“내가 얼마나 감당할 수 있는 구조냐”로 완전히 바뀌었다.