금융 규제 시대, 자가 마련이 더 어려워지는 이유

“지금은 내 집 사면 안 된다더라.”
“청약도 어렵고, 대출도 안 나오고… 그냥 전세 살아야지.”

요즘 30~40대 직장인, 신혼부부, 1인 가구가 가장 많이 하는 말이다.

과거에는 일정 소득과 신용만 있으면 대출을 받아
전세에서 자가로 옮겨갈 수 있었지만,
지금은 대출이 되지 않아 자가 전환이 막히는 상황이 현실이다.

정부는 가계부채를 줄이기 위해
LTV 우대 비율 축소, DSR 전면 적용, 실거주 요건 강화 등
대출 문턱을 전방위적으로 높였다.

 

이 글에서는 왜 지금처럼
자가 마련이 더 어려워졌는지,
그 구조적 원인과 정책 배경, 그리고 현실적인 대응 전략까지 살펴본다.

 

 

 

금융 규제 강화로 과거보다 대출 조건이 훨씬 까다로워졌다

먼저, 자가 마련이 어려워진 가장 큰 이유는
주택담보대출 조건이 과거와는 전혀 다르다는 점이다.

과거:

• LTV 80%까지 가능했다 (생애최초 기준)
• 실거주 요건이 없었다
• 신용대출, 전세대출 있어도 큰 영향이 없다

현재:

• 수도권·규제지역 생애최초 LTV 70%로 축소 (2025년 6월 28일부터 시행)
• 6개월 내 실거주 전입이 의무화되었다
• 신용대출·자동차할부·카드론 등도 모두 DSR에 포함된다
• DSR 3단계(2025년 7월 시행)로 스트레스 금리까지 반영된다

결국, 같은 소득이라도

LTV축소, 스트레스 가산금리를 포함한 DSR기준 강화의

영향으로 과거보다 대출 한도가 20~30% 줄어드는 구조로 바뀐 것이다.

 

신용대출, 전세대출도 자가 마련에 걸림돌이 된다

과거에는
신용대출이 있어도 주담대 한도에 큰 영향을 주지 않았다.
하지만 지금은
모든 대출이 통합 DSR로 계산되기 때문에
신용대출이 2~3천만 원만 있어도 주담대 한도가 대폭 줄어든다.

DSR 계산은 내가 보유한 신용대출, 자동차 할부, 주택담보대출 등

내가 모두 보유한 '총대출에 대한 원리금상환액'을 '연소득'으로

나눠서 산출하기 때문이다.

 

또한,
기존 전세대출은 DSR 계산에서 제외되긴 하지만,
금융사 내부에서는 ‘전체 부채’로 판단해
주담대 한도를 줄이거나 아예 접수 자체를 거절하는 사례도 많아졌다.

 

예시)

• 연소득 7,000만 원 직장인
• 전세대출 1억 원 + 신용대출 2,000만 원 보유
  → 과거에는 주담대 3억도 가능했지만,
  → 현재는 DSR 기준으로 주담대 한도 2억 이하로 제한된다
  
  

실거주 요건 강화로 ‘갭투자형’ 자가마련도 어려워졌다

집을 사되, 실거주가 아닌 전세를 끼고 사는
일명 ‘갭투자형 실거주 전략’은
이제 사실상 대출 자체가 불가능하다.

2025년 하반기부터는

• 수도권 규제지역의 주택을 생애최초로 구입할 경우
  → 6개월 내 전입 의무가 생기며
  → 전세를 끼고 사는 구조 자체가 막힌다.

이는 무주택자가 초기 자금을 줄이고
전세를 이용해 자가 전환을 시도하던 전략을
정책적으로 완전히 차단한 것이다.

 

자금출처 소명, 실거주 확인 등 비금융 리스크도 증가

단순히 대출만의 문제가 아니다.
최근에는 자금출처, 거주계획서, 계약 목적 확인 등의
비금융 심사 요건이 까다로워지고 있다.

금융사는 대출 승인 시 다음과 같은 요소도 검토한다:

• 자금조달계획서의 신빙성
• 계좌이체 내역과 거래 흐름
• 실제 거주 가능성 (전입 예정일, 직장 위치 등)
• 과거 실거주 목적 위반 이력

즉, 단순히 조건만 맞춰도 자가를 마련할 수 있던 시대는 끝난 것이다.
신용, 소득, 부채뿐 아니라 거주계획과 자금 흐름까지 모두 증명해야 가능하다.

 

금융 규제를 감안한 현실적인 자가마련 준비 전략

지금 같은 금융 환경에서 자가를 마련하려면,
무리하게 접근하기보다 단계별 전략과 ‘증명 가능한 구조’를 갖추는 것이 핵심이다.

① 신용대출, 카드론, 할부를 조기 정리하자

→ 주담대를 신청하기 전

• 불필요한 마이너스통장 해지
• 소액 신용대출 상환
• 자동차할부 및 카드론 조기 정리
  이 세 가지만으로도 DSR이 5~10% 이상 개선돼 한도가 올라간다.

② 부부합산 소득으로 대출 한도를 보완한다

→ 단독 소득이 부족하다면
부부 공동명의로 대출을 신청하고
→ 소득 증빙도 함께 제출하면
→ 주담대 한도가 늘어나고, DSR 기준도 개선된다.

예시)

• 남편 소득 5천만 원 + 아내 소득 3천만 원
  → 총 연소득 8천만 원 기준 → 주담대 상환 가능액 대폭 증가

③ 실거주 의사와 자료를 미리 준비한다

→ 거주계획서, 직장 위치, 자녀 학교 등
실제 거주할 의도를 증명할 수 있는 자료를 미리 확보하면
→ 실거주 요건 강화에도 심사에서 유리하다.

‘자가 전환 시기’를 나눠서 접근한다

지금 당장 자가가 어려운 경우,
1~2년 월세/전세 거주 → 신용관리 → 대출 전략 수립 → 자가 전환이라는
중장기 전략으로 접근하는 것이 바람직하다.

무리해서 지금 집을 사기보다,
다음 상승장에 대응할 수 있도록
‘금융 구조 정비 → 정보 수집 → 보증금 확보’의 3단계 로드맵이 필요하다.

 

 

요즘 자가를 마련하기 어렵다는 말은 단순한 체감이 아니라,
제도적으로 만들어진 현실이다.

대출 규제 강화는 일시적인 조치가 아니라
“상환 능력 중심 대출 구조”로의 근본적 전환이며,
그 과정에서 실수요자조차
조건을 충족하지 못하면 대출이 거절되는 상황이 이어지고 있다.

 

이제는
신용, 소득, 실거주, 자금흐름까지
전방위적으로 준비한 사람만이 자가 마련에 성공할 수 있다.

지금은 “내 집 마련의 기회”가 아니라,
“내 집을 살 준비를 완성해두는 시기”다.
준비된 사람에게만, 다음 시장의 기회가 열릴 것이다.