대출 규제 강화에 따른 전세 구조 붕괴, 월세 전환이 대세가 될까?

news90314 2025. 7. 26. 01:09

전세는 한때 대한민국 주거문화의 중심이었다.
목돈을 맡기고 살며, 나중에 돌려받는 전세 제도는
내 집 없이도 ‘내 공간’을 확보할 수 있는 합리적 대안이었다.

그러나 최근 대출 규제가 강화되면서
전세라는 구조 자체가 위기를 맞고 있다.
무주택 실수요자들조차 전세대출 승인을 받기 어려워졌고,
전세보증금 반환 불안, 갭투자 붕괴, 실거주 요건 강화까지 더해지며
‘월세 전환’이 주거시장의 새로운 흐름으로 떠오르고 있다.

“전세는 사라지고, 월세가 기본이 되는 세상”
그 변화는 이미 시작되었고, 앞으로 더욱 가속화될 가능성이 크다.
이 글에선 전세의 몰락과 월세의 부상, 그 배경과 영향, 그리고 대응 전략까지 짚어본다.

전세가 사라지는 이유: 구조 자체의 불안정

전세는 오랫동안

집주인이 세입자의 목돈을 활용하고
세입자는 대출이나 자금으로 전세보증금을 마련하던 구조였다.

그러나 이제 이 구조가 흔들리고 있다.
핵심 이유는 바로 대출 규제이다.

DSR 규제 3단계로 대출 여력이 급감했고
생애최초 LTV 우대 축소로 초기 자금 진입이 더 어려워졌으며
전세대출 보증 심사 강화로 보증 가입조차 어려워진 상황이다

게다가
전세보증금 반환 사고가 증가하면서
집주인 입장에서도 전세를 기피하는 현상이 강해지고 있다.

이처럼

세입자도 대출이 안 되고
집주인도 보증금 부담이 무서운
‘전세 기피 현상’이 전방위적으로 나타나고 있다.

월세 선호, 숫자로도 증명된다

이러한 변화는 수치로도 명확히 드러난다.

국토교통부 자료에 따르면
2020년 기준 전체 임대차 계약 중 월세 비중은 약 **43%**였지만,
2024년 상반기에는 56%를 돌파하며
전세보다 월세가 더 많은 구조로 뒤바뀌었다.

특히 수도권·서울에서는
신규 입주 단지의 70% 이상이 반전세 또는 월세 중심으로 전환 중이다.

월세 선호의 배경은 다음과 같다.

집주인: 전세보증금 반환 부담 없음
세입자: 대출 어려움으로 목돈 마련 불가능
금융사: 월세는 담보 위험이 없어 선호

결국 시장 모든 주체가 월세를 선호하고 있는 구조가 형성되고 있다.

월세로 인한 실질 부담 증가

하지만 월세로 전환된다고 해서
모든 것이 해결되는 건 아니다.

실질 부담은 훨씬 커진다.

예) 전세 3억 원 → 월세 90만 원 전환
연간 월세 1,080만 원 = 3억 원 전세금의 약 3.6% 수준
이는 실질적으로 월세 이자율이 3.5~5.0%대로 환산되는 구조

문제는
월세는 매달 빠져나가는 ‘지출’이라는 점에서
세입자의 자산 축적이 어렵고, 장기적인 주거 불안정이 가중된다는 데 있다.

특히 청년·1인 가구·신혼부부에게는

월세 인상 리스크
이사 비용
계약 갱신 거절 등
더 큰 주거 불안 요소로 작용한다.

정부 정책은 월세 전환을 가속시키고 있다

정부는 겉으로는 무주택 실수요자를 보호한다고 하지만,
실제 정책 흐름은 월세 구조를 용인하거나 장려하는 방향으로 흐르고 있다.

보증금 반환보증의 제한
전세보증 대출 심사 강화
실거주 요건 추가
→ 이는 모두 전세 수요를 줄이는 방향이다.

또한,
월세 세액공제율 확대,
월세 소득공제 대상 확대 등은
사실상 “전세보단 월세를 선택하라”는 신호이기도 하다.

결국
‘대출 받을 수 있는 사람만 전세가 가능하고’
‘대출이 어려운 사람은 월세를 선택할 수밖에 없는’
현실적 양극화가 고착화되고 있다.

대출 규제 따른 월세 시대 도래를 준비하는 현실적 방법

대출 규제가 지속되는 한,
월세는 일시적인 흐름이 아니라 지속적인 주거 트렌드가 될 가능성이 높다.
따라서 지금부터는 월세 시대에 맞는 전략적 대응이 필요하다.

① 장기 월세 계약 선호 활용

대부분 집주인은 잦은 공실과 계약 갱신 비용을 꺼린다.
월세라도 ‘2년 이상 장기 계약’ 의사가 있음을 미리 밝히면
보증금, 월세 모두 협상 여지가 높아진다.
특히 실거주 목적인 경우, 계약갱신청구권도 활용 가능하다

② 월세 세액공제 활용

근로소득자라면

보증금 3억 원 이하,
연소득 7천만 원 이하 조건을 만족할 경우
월세의 최대 15%까지 세액공제가 가능하다.
→ 연간 1,000만 원 월세일 경우, 최대 150만 원 환급 효과이다

세액공제를 받기 위해서는

월세 계약서
계좌이체 내역
확정일자 부여가 필수다

③ 월세부담 분산 전략

소득에 비해 월세 비중이 30% 이상이라면
→ 주거급여 지원 대상 가능성이 있다
→ 특히 청년층은 지자체 월세 지원 사업도 병행 활용 가능하다

또한,
월세 일부는 회사 복지(기숙사, 임대료 보조) 등과 연계해
세입자가 스스로 월세 부담을 줄일 수 있는 방안을 찾아야 한다.

④ 중장기적 전세 전환 전략

지금 당장은 월세를 선택하더라도
1~2년 내 전세 또는 자가로의 전환을 목표로

목돈 마련 계획
신용등급 관리
소득 증빙 자료 축적을 병행해두면
다음 계약 때 월세의 굴레에서 벗어날 수 있다.

전세 붕괴에 대한 고찰을 마치며

전세는 더 이상 모두를 위한 제도가 아니다.
대출 규제 강화, 보증 심사 강화, 실거주 요건 등의 변화는
전세에서 월세로의 대이동을 부추기고 있다.

하지만 월세는 단기적으로는 부담이 작아 보일 수 있지만,
장기적으로는 세입자에게 더 큰 지출 구조를 만들며
자산 격차를 확대하는 주거 양극화의 원인이 될 수 있다.

이제는

무리한 전세 고집보다는
합리적 월세 전략과
향후 자산 축적 계획을 병행하는 유연성이 중요하다.

월세는 도망이 아니라 ‘전략적인 대기지점’이 되어야 한다.
그렇게 준비된 사람만이 다시 전세와 자가로 나아갈 수 있을 것이다.